Wenn Wohnungen Wirkung entfalten: Immobilien strategisch für Zustiftungen denken

„Ich fühle mich wie ‚Hans im Glück‘!“ sagte sie, als sie ihre Unterschrift unter den Schenkungsvertrag setzte und unserer Stiftung eine Eigentumswohnung übertrug. Es war 2023 nicht die erste und nicht die letzte Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten, die uns erreichte.

Los ging es mit einer Erbschaft. Im Jahr 2014 erbten wir neben einem sechsstelligen Betrag auch eine Wohnung in München. Aus dieser ersten Wohnung wurde mittlerweile ein Immobilienbestand von 55 Wohneinheiten. Davon sind zehn Wohnungen geerbt und sieben Wohnungen geschenkt worden. Die anderen kauften oder bauten wir (drei Häuser mit 22 Sozialwohnungen).

Immobilienbesitz ist unauffällig

Immobilienbesitz ist der unauffälligste Besitz und oft nicht mit besonders hohem Einkommen oder Geldvermögen verknüpft. Typisch ist die Aussage von Immobilienbesitzer*innen, dass man nicht viel Geld habe. Dabei zeigen Studien, dass rund die Hälfte des Vermögens in Immobilien gebunden ist. Die meisten Nachlässe liegen bei unter 100.000 Euro. Wenn jedoch Immobilien vererbt werden, steigt die Nachlass-Summe gleich erheblich.  

In einem Gespräch mit einem potenziellen Stifter-Ehepaar erfuhr ich, dass die beiden keine große Zustiftung machen wollten. Der Grund lag darin, ganz typisch im Schwäbischen, dass das Ersparte in zwei Wohnungen steckte, die selbst bewohnt beziehungsweise vermietet waren. Und in einem Nebensatz wurde erwähnt, dass unsere Stiftung mit einer Wohnung am Stadtrand nichts anfangen könne. Denn wir säßen ja im Zentrum und die Wohnungsverwaltung würde Arbeit vor Ort machen.

In diesem Moment war ich verblüfft, denn die Evangelische Gesellschaft besaß nicht nur viele Immobilien, sondern hatte auch eine eigene Immobilienverwaltung. Aber klar, woher sollte das Ehepaar das auch wissen. Wenn wir von unserer sozialen Arbeit, von Wohnheimen und betreutem Wohnen schreiben, erklären wir nicht ausführlich, welche Verwaltungsarbeit und welche Kompetenzen dahinterstecken. Ganz im Gegenteil, Verwaltung wird meist als negativ, als Kostentreiber angesehen.

Als ich das etwas erklärte, veränderte sich das Gespräch mit dem Ehepaar. Denn nun ging es nicht mehr nur um eine vierstellige Zustiftung, sondern wir sprachen in der Folge über ihren Nachlass und wie die Stiftung die Wohnungen in Zukunft erben und gemeinnützig vermieten könnte.

Wenn eine Stiftung nicht nur um Geldnachlässe, sondern auch um Immobilien wirbt, muss sie also kommunizieren, was sie mit diesen machen möchte. Wenn sie diese behalten will, muss sie die Kompetenz dazu belegen können. Denn sogar größeren Stiftungen wird oft nicht zugetraut, Immobilien kompetent verwalten zu können.

Immobilienverwaltung und -instandhaltung muss nicht inhouse erfolgen, sondern kann an externe Büros oder Dienstleister vergeben werden. Es gibt keinen Grund, alles selbst machen zu müssen!

Nachhaltige Kapitalanlage und Mission Investing

Anders als Vereine leben Stiftungen aus Erträgen. Immobilien können deshalb doppelt wirksam werden: als solide Einnahmequelle und als Teil der unmittelbaren Zweckverwirklichung. Wohnungen für Mitarbeitende, Klientinnen und Klienten, Wohngruppen, Büros oder naturschutzbezogene Flächen verbinden Vermögensanlage und Verwirklichung des Satzungszwecks auf besonders glaubwürdige Weise.

Das heißt nicht, dass jede Stiftung jede Immobilie übernehmen sollte. Die heruntergewirtschaftete Pension im Schwarzwald oder den abbruchreifen Klein-Bauernhof auf der Schwäbischen Alb lehnen wir ab. Aber Vorstände sollten die Frage umdrehen. Nicht „Können wir das eigentlich?“, sondern „Unter welchen Bedingungen wäre das für uns sinnvoll und machbar?“ Viele blockieren sich mit Standardsätzen wie: Wir haben keine eigene Hausverwaltung, wir sind zu klein, wir haben keine passende Nutzung.

Immobilienschenkung zu Lebzeiten

Für meine jüngeren Kolleg*innen ist es unvorstellbar, dass jemand eine Wohnung verschenkt. Und doch kam diese Situation in den letzten Jahren bei uns sieben Mal vor. Unsere Erfahrungen zeigen, dass Wohnungen aus ganz unterschiedlichen Gründen auch zur Belastung werden können und die Besitzer*innen froh sind, die Immobilien in gute Hände abzugeben.

Wir haben festgestellt, dass Schenkungen und Nachlässe oft von Frauen kommen, die in den 1950er und 60er Jahren (oft gegen Anfeindungen) berufstätig wurden und nicht den Weg der Versorgerehe gingen. Sie mussten sich selbst um ihre Altersvorsorge kümmern. Eine selbstgenutzte Immobilie gehörte oft dazu, in Hochzinsphasen vom Mund abgespart. Manchmal ergänzt durch geerbte Immobilie(n) oder weitere gekaufte. Andere sind verwitwet und haben mit der Bewältigung der Herausforderungen des Alters genug zu tun, benötigen eine zweite oder dritte Immobilie nicht mehr.

Mit den eigenen vier Wänden sind viele Emotionen verbunden. Sie wurden oft unter erheblichen persönlichen Einschränkungen erspart. Kinder wurden in ihnen aufgezogen oder Eltern bis zum Tod gepflegt. In jedem Bild, Möbelstück oder Geschirr stecken Erinnerungen. Das muss einem bewusst sein, wenn man als Fundraiser*in mit nachlassinteressierten Menschen über eine Immobilie spricht.

Menschen, die eine Immobilie besitzen und vererben möchten, haben ganz spezifische Sorgen und Fragen:

• Wem kann ich zumuten, meine Wohnung zu erben? Die Verwaltung einer Wohnung wird als Belastung wahrgenommen, die man niemandem ungefragt aufbürden möchte.
• Wie verhindere ich, dass alles, was ich habe, die Möbel, das Geschirr, die Bilder und so weiter aus dem Fenster im zweiten Stock in die große Bauschutt-Mulde geschmissen wird?
• Wie können meine Mieter*innen weiter in der Wohnung bleiben? Sie soll nicht luxussaniert und unbezahlbar werden.

In diesen Gesprächen muss man sehr behutsam und mit viel Fingerspitzengefühl vorgehen. Erfolgreiches Nachlassfundraising beginnt nicht mit der Frage „Wie kommen wir an Immobilien?“, sondern mit der Frage: „Welches Problem dieser Person können wir seriös lösen?“

Immobilienschenkungen müssen notariell beurkundet werden; bestehende Mietverhältnisse laufen weiter. Für die Wertermittlung zu den Notarkosten und der Sachspendenbescheinigung brauchen wir keine aufwändigen Gutachten. Bisher reichte immer ein Vergleich mit ähnlichen Immobilien über eines der gängigen Immobilienportale und einem dazu abgelegten Screenshot der Seite.

Sehr wichtig ist, dass sich niemand arm schenken darf. Bei Schenkungen achten wir immer darauf, dass die schenkende Person auch im Fall einer möglichen Pflegebedürftigkeit über ausreichend Mittel zur Deckung der anfallenden Kosten verfügt. Denn ansonsten könnte zum Beispiel ein Sozialhilfeträger die Schenkung innerhalb von zehn Jahren ganz oder teilweise anfechten.

Immobilien-Zuwendungen müssen beworben werden

Als Fundraiser*innen bekommen wir das, worum wir bitten. Das bedeutet, dass wir in jeder Stiftungspublikation Immobilien-Zuwendungen (Nachlass und Schenkung) bewerben genau so wie unsere Fähigkeiten im Bereich der Verwaltung. Seit 2025 haben wir eine eigenständige Broschüre nur zu Immobilien. Diese wurde an die komplette Hausliste der Evangelischen Gesellschaft Stuttgart verschickt, rund 15.000 Personen.

Die Kernargumente, warum wir Immobilien erhalten, sind:

• Unser Versprechen, die Immobilie im Todesfall sorgsam aufzulösen: Das heißt, wir entsorgen gutes Inventar nicht, sondern vermitteln es über Sozialkaufhäuser oder unseren internen Suche-Biete-Verteiler.
• Wir erhalten die Immobilien und verkaufen nicht blind. Wir entziehen Immobilien dem Spekulationsmarkt.
• Die Fähigkeit, Nachlässe abzuwickeln und Immobilien zu verwalten, wird offensiv kommuniziert.
• Wir sichern den Wert der Wohnung – unseres Vermögens – durch regelmäßige Renovierungen. Die dafür nötigen Eigenmittel haben wir. Und ja, da sind auch mal 30.000 Euro ausgegeben, aber bei einer geschenkten Immobilie ist das noch eine Traumrendite!

Für Vorstände folgt daraus ein klarer Auftrag an Kommunikation und Fundraising. Das Thema Immobilien-Nachlass gehört nicht in die Nische, sondern regelmäßig in Jahresbeileger, Spenderkommunikation und persönliche Gespräche.

Über die Stiftung

Die Stiftung der Evangelischen Gesellschaft Stuttgart (eva’s Stiftung) wurde 2003 als Gemeinschaftsstiftung errichtet, rund 100 Gründungsstifter*innen brachten mit einem Mindestbetrag von 5.000 Euro fast 1 Mio. Euro zur Gründung auf. Die Stiftung fördert die Arbeit der Evangelischen Gesellschaft Stuttgart (eva), eines diakonischen Komplexträgers mit rund 1400 Mitarbeitenden und fast 1000 Ehrenamtlichen. Fast alle Stifter*innen waren bereits als Spender*in aktiv. In den 22 Jahren seit der Gründung wuchs die Stiftung auf gut 26 Mio. Euro Stiftungskapital an, gegeben von 304 Stifter*innen.