Wie Wohngemeinnützigkeit Stiftungen neue Handlungsspielräume eröffnet

Was hat sich durch die neue Wohngemeinnützigkeit im Vergleich zur „alten Wohngemeinnützigkeit“, die 1990 abgeschafft wurde, geändert? 

Mit Wirkung zum 1. Januar 2025 ist mit dem Jahressteuergesetz 2024 die „Förderung wohngemeinnütziger Zwecke“ als neuer gemeinnütziger Zweck in den Katalog der gemeinnützigen Zwecke in der Abgabenordnung (§ 52 Abs. 2 Nr. 27 AO) aufgenommen worden; Kern ist die vergünstigte Überlassung von Wohnraum an hilfebedürftige Personen im Sinne des Paragraphen 53 AO. Begünstigt werden insbesondere Haushalte, deren Einkommen höchstens das Fünf  beziehungsweise – bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden – das Sechsfache des Regelsatzes der Sozialhilfe nach dem Sozialgesetzbuch (SGB XII) erreicht, sodass rund 60 Prozent der Haushalte in Deutschland potentiell in den Genuss der steuerbegünstigten Mieten kommen können.
Voraussetzung ist, dass die Miete dauerhaft unter der marktüblichen Miete liegt; erst dann liegt eine steuerbegünstigte Unterstützungsleistung vor und die Vermietung wird als gemeinnützige Zweckverwirklichung anerkannt. Die Einkommensprüfung erfolgt nur zu Beginn des Mietverhältnisses, spätere Einkommenssteigerungen der Mieter gefährden die Wohngemeinnützigkeit nicht. Flankierend wurde § 62 AO präzisiert, um langfristige Rücklagenbildung – etwa für Sanierungen oder größere Wohnungsinvestitionen – rechtssicher zu ermöglichen.
Im Unterschied dazu beruhte die „alte Wohngemeinnützigkeit“ auf dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), also einem eigenständigen Spezialgesetz außerhalb der allgemeinen Gemeinnützigkeit der Abgabenordnung. Damals konnten gemeinnützige Wohnungsunternehmen gegen umfassende Bindungen (beispielsweise Mietpreisbegrenzungen, Vermögensbindung, Beschränkung der Gewinnausschüttung) weitreichende Steuerbefreiungen sowie zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse in Anspruch nehmen. Dieses System wurde mit dem Steuerreformgesetz 1990 ersatzlos abgeschafft. Gründe für diese Abschaffung war unter anderem die Kritik an mangelnder Zielgenauigkeit, Missbrauchsrisiken sowie die Einschätzung, das Instrument sei nicht mehr erforderlich. Die heutige NWG knüpft demgegenüber bewusst an das bestehende Gemeinnützigkeitsrecht der Abgabenordnung an, begrenzt den begünstigten Personenkreis über klar definierte Einkommensschwellen und macht die vergünstigte Vermietung selbst zum gemeinnützigen Zweck, statt ein separates Sonderregime zu schaffen. Politisch soll damit – ergänzend zum sozialen Wohnungsbau – ein dauerhafter, steuerlich geförderter Sektor bezahlbaren Wohnraums entstehen, der neue Akteure (zum Beispiel Stiftungen, Vereine, sozial ausgerichtete Unternehmen) in die Verantwortung holt und die Fehler des alten Systems vermeidet

Das Jahressteuergesetz 2024 bildet die Grundlage der neuen Regelung. Welche Aspekte darin sind besonders entscheidend für die Praxis? 

1. Die „Förderung wohngemeinnütziger Zwecke“ wird in der Gesetzesbegründung ausdrücklich als ideelle Zweckverwirklichung qualifiziert, nicht mehr „nur“ als Vermögensverwaltung. Wohnen wird damit vom bloßen Mittelbeschaffungs  oder Vermögensverwaltungsbereich in den Kern der Gemeinnützigkeit geholt, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Das ist von hoher praktischer Bedeutung, um Investitionen in Wohnen innerhalb der Gemeinnützigkeit zu finanzieren, ohne permanent auf die Finanzierung aus sogenannten freien Mitteln (§ 62 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 AO) angewiesen zu sein. 
2. Die Miete muss dauerhaft unter der marktüblichen beziehungsweise ortsüblichen Miete liegen. Für die Praxis bedeutet das: belastbare Herleitung der Vergleichsmiete (Mietspiegel, Gutachterausschuss, Vergleichsobjekte) und eine dokumentierbare Kalkulation, die die Vergünstigung nachweist. Alternativ wird auch eine Vermietung zu Selbstkosten als vergünstigte Wohnraumüberlassung gewertet. Als Selbstkosten werden die tatsächlichen Aufwendungen einschließlich der regulären Absetzung für Abnutzung akzeptiert, lediglich ein Gewinnaufschlag darf nicht kalkuliert werden.
3. Die Änderungen sind zum 1. Januar 2025 in Kraft getreten; bestehende steuerbegünstigte Träger können ihre Satzungen gegebenenfalls anpassen und Wohnungsbestände oder Neuprojekte sukzessive unter den neuen Zweck fassen. Das erfordert eine zeitnahe Überprüfung der Satzung sowie strukturelle Entscheidungen: Welche Immobilien kommen in Frage? An welche Zielgruppen soll sich das Mietangebot richten? Welche Mischfinanzierungen passen in unser Konzept?).
4. Die NWG ergänzt und erweitert die bisher schon bestehenden Möglichkeiten (vermietungsgenossenschaftliche Befreiungen, mildtätige Vermietungsmodelle), indem sie ein eigenes, klar umrissenes „Wohnen als Zweck“-Regime innerhalb der AO schafft. Für die Praxis heißt das: Bestehende Strukturen müssen daraufhin geprüft werden, ob eine Umstellung oder Parallelnutzung (z.B. genossenschaftliche Modelle plus NWG-Segment) sinnvoll ist.
5. Im politischen Umfeld wird die NWG ausdrücklich als zusätzliche Säule für bezahlbaren Wohnraum neben der „klassischen“ sozialen Wohnraumförderung positioniert.
6. Praktisch eröffnet das gemeinnützigen Trägern, Stiftungen und sozial ausgerichteten Unternehmen ein neues, dauergebundenes Geschäfts  und Wirkungsfeld im Wohnungsmarkt.

Welche Akteure sind nun berechtigt, wohngemeinnützig tätig zu?

Grundsätzlich können alle körperschaftsteuerpflichtigen Körperschaften (beispielsweise eingetragene Vereine, Stiftungen, gGmbHs, kommunale Wohnungsgesellschaften in privatrechtlicher Rechtsform)  gemeinnützig-wohngemeinnützig tätig sein, wenn sie die Gemeinnützigkeitsvoraussetzungen der §§ 51–68 AO erfüllen. Voraussetzung ist, dass sie den Zweck der „gemeinnützigen Wohnungsvermietung“ ausdrücklich satzungsmäßig verankern und ausschließlich, unmittelbar und selbstlos verfolgen (Förderung der Allgemeinheit, Ausschließlichkeit, Unmittelbarkeit, Vermögensbindung, zeitnahe Mittelverwendung, keine Gewinnausschüttungen oder sonstigen Begünstigungen der Mitglieder oder Gesellschafter*innen). 

Auch kirchliche Körperschaften des öffentlichen Rechts können nach meiner Auffassung im Rahmen ihrer Immobilienbewirtschaftung grundsätzlich die Wohngemeinnützigkeit nutzen und Immobilien gemeinnützig vermieten, wenn sie die Anforderungen nach § 52 Abs. 2 Nr. 27 AO erfüllen, also Wohnungen dauerhaft unter der Marktmiete an hilfsbedürftige Personen im Sinne des § 53 AO überlassen. Hier gilt es, insbesondere verwaltungsseitige Regelungen im Blick zu behalten und offene Fragen frühzeitig mit der zuständigen Finanzverwaltung zu klären.

Welcher Aspekt der neuen Wohngemeinnützigkeit wird in der öffentlichen Debatte unterschätzt?

Damit für eine Vermietung von Wohnraum an hilfsbedürftige Personen zukünftig die Vorteile der Gemeinnützigkeit in Anspruch genommen werden können, ist Voraussetzung, dass steuerbegünstigte Unternehmen die Wohnungen vergünstigt überlassen. Aufgrund der Vorgabe, mit der Miete unterhalb der marktüblichen Miete bleiben zu müssen oder diese gegebenenfalls an den Kosten zu orientieren, sind kaum nennenswerte Deckungsbeiträge zu erwarten. Unsere Erwartungen, dass insbesondere die Sozialwirtschaft dieses neue Instrument verstärkt nutzt, um in der Vergangenheit nicht oder wegen Leerstand nur teilweise genutzte Immobilien für dieses Geschäftsfeld zu mobilisieren, haben sich aufgrund dieser Tatsache bisher nicht erfüllt. Es ist aus unserer Sicht dringend erforderlich, dass Bund und Länder ihre Aufgabe zur Wohnraumversorgung bestimmter Bevölkerungsschichten hier ernst/wahrnehmen und entsprechende Förderprogramme bereitstellen. Die Förderrichtlinie „öffentliches Wohnen im Land Nordrhein-Westfalen 2025“ ist am 29. Januar 2025 in Kraft getreten und sicherlich ein gutes Beispiel zur regionalen Flankierung der gesetzlichen Möglichkeiten der neuen Wohngemeinnützigkeit. 

Wohngemeinnützigkeit auf dem Deutschen Stiftungstag 2026 in Hamburg

Bezahlbarer Wohnraum durch kommunale Stiftungen: Chancen und Herausforderungen (Arbeitskreis Kommunales)